ГЛАВНАЯ    АРХИВ    О ЖУРНАЛЕ    ФОРУМ    ПАРТНЕРЫ
# 1 (10) январь 2003

ЖИЛЬЕ

ДОМ, КОТОРЫЙ ПОСТРОИЛ ЖЭК

Ситуация на рынке недвижимости рано или поздно приведет к нормализации цен

АРЕНДОВАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ?
В большинстве стран с развитой экономикой к услугам рынка аренды жилья прибегает значительная часть экономически активного населения. Студенты, профессионалы, работающие по приглашению, молодые семьи -- все они, как правило, арендуют жилье. Обычной практикой для предприятий является аренда квартир и домов для сотрудников. Причем выбор варианта, как правило, точно соответствует статусу и уровню дохода конкретного человека. Также в порядке вещей практика временной аренды для тех или иных целей -- отдыха, уединенной работы, решения транспортных проблем.
Популярность найма жилища связана еще с тем, что многие представители среднего класса стремятся вкладывать деньги лишь в высококачественное и долговечное жилье (скажем, загородный дом), а оно стоит довольно дорого. Более дешевое жилье проще арендовать, чем покупать.
Естественно, что в такой ситуации внаем сдается внушительная часть жилого фонда. Существует целый класс профессиональных собственников недвижимости. Семья, например, может владеть несколькими коттеджами близ университета, сдавать квартиры и комнаты студентам и предоставлять услуги по приготовлению пищи, стирке, уборке и т. д. Развита система доходных домов, о которых мы, в России, знаем только из старых романов.
Любопытно при этом, что в большинстве европейских городов цена аренды жилья сопоставимых параметров ниже, чем в Москве, а уровень коммунальных услуг, комфорт и качество -- намного выше.
Эта парадоксальная ситуация в точности отражает ненормальное, разбалансированное состояние нашей экономики. Резкий разрыв в уровне доходов различных групп населения, отсутствие значительного среднего класса -- все это ведет к различным "странностям" на рынке аренды.

БЕГСТВО КЛИЕНТОВ
Из представленной агентством "Миэль" -- одним из ведущих операторов в сфере аренды -- статистики видно, что в Москве наиболее активная деятельность ведется в двух секторах рынка: очень дешевое (250--400 долларов в месяц) и очень дорогое (несколько тысяч долларов в месяц) жилье. Типичное "дешевое" жилище в Москве -- это одно-двухкомнатная квартира, заставленная старой мебелью и находящаяся в удаленном от центра города районе. Минимальная цена описанной жилплощади -- 250--300 долларов. Если вам предложили что-то подобное за меньшие деньги -- значит, либо вам очень крупно повезло, либо (что более вероятно) вас стараются надуть. Аферистов в этой сфере хватает.
В основном арендаторы дешевого жилья -- это приезжие (далеко не только "кавказцы"), попадающие в Москву с целью заработка. Именно они являются типичными клиентами агентств по недвижимости. Такие люди в любом случае вынуждены искать жилье и всегда стремятся снять его по возможно минимальной цене. Для одно-двухкомнатных квартир в Москве сегодня это как раз 250--450 долларов в месяц. Больше клиенты все равно платить не могут, а нижний уровень планки определяется запросами арендодателей. При таких высоких ценах и низком качестве предлагаемых квартир оказывается, что люди, находящиеся в менее экстремальных условиях (например, москвичи молодого и среднего возраста, имеющие нормальную работу), с трудом могут отыскать на рынке аренды достойное жилье.
Как отмечает директор управления аренды жилых помещений "Миэль" Владимир Голдин, наиболее проблемной категорией арендаторов являются представители среднего класса с месячным доходом чуть больше тысячи долларов. Это люди, занимающие средние позиции на предприятиях, обладающие высоким образовательным и профессиональным уровнем, а также социальным статусом. Они могут тратить на жилье 300--600 долларов ежемесячно. Но обнаруживается, что за такие деньги в Москве очень трудно найти квартиру, отвечающую ожиданиям клиента.
Еще более массовые категории жителей города, с доходом 300--500 и 500--1000 долларов в месяц, также не снимают без крайней необходимости квартиры и комнаты, так как подходящие варианты просто недоступны по цене. С другой стороны, фирмы не склонны арендовать жилье для своих сотрудников (по крайней мере, для коренных жителей), так как существующая система налогообложения в большинстве случаев не позволяет выводить эти расходы из налогооблагаемой базы.
Таким образом, квартирный вопрос для россиян, особенно москвичей, с годами становится все острее и безусловно является одной из главных причин экономических и демографических проблем.

МАРГИНАЛЬНЫЙ РЫНОК
Подводя итог, можно сказать, что рынок аренды в России носит достаточно маргинальный характер. Задействованы либо сверхдорогая "олигархическая" недвижимость за несколько тысяч долларов в месяц, либо очень плохое по качеству жилье для людей, оказавшихся в безвыходном положении. Причем цена предложения и одной и другой категории заметно завышена. В первом случае причина в том, что клиент не привык считать деньги, а во втором -- что ему просто некуда деваться.
Вот и получается, что самая массовая и традиционная для Запада категория арендаторов -- наиболее экономически активная и мобильная часть населения -- почти не выходит на рынок. Рыночная ситуация из-за этого становится крайне нестабильной, и среднесрочные, а тем более долгосрочные, перспективы предсказать просто невозможно. Конъюнктура, например, сильно зависит от политических колебаний. Даже незначительные изменения режима пребывания иногородних в крупных городах тут же отражаются на уровне цен.
Многие аналитики и комментаторы подчеркивают, что сейчас аренда недвижимости переживает своеобразный бум: цены стабильно растут, спрос не ослабевает. Но подобные радужные тенденции обычно скрывают болезненные диспропорции спроса и предложения, туманность перспектив и серьезные социальные проблемы, остающиеся без решения.
Нормальное жилье хорошего качества по приемлемым ценам для "нормального среднего класса" на рынке практически отсутствует. Безусловно, это вызвано общим состоянием жилищного фонда России, особенно в больших городах.

КВАРТИРЫ ПОДЕШЕВЕЮТ
Тем не менее внешне рынок недвижимости на подъеме, квартиры раскупаются. Хотя в принципе не совсем понятно, почему подобное жилье пользуется таким спросом. Ведь стандартная жилплощадь в Москве стоит от 700 до 1500 долларов за кв. м. По разным оценкам, цена завышена в среднем в два-три раза. Дело в том, что это жилье отличается крайне низким качеством, построено по устаревшим серийным технологиям (это касается, в частности, панельных домов). В ближайшей перспективе эти здания потребуют капитального ремонта, реконструкции или полной перестройки. Стоимость квартир в домах массовой застройки будет падать и в связи с реформой ЖКХ и появлением достаточного предложения по новым домам более высокого качества. Стандартные типовые квартиры, построенные по советским технологиям, в принципе не могут сегодня стоить выше себестоимости. Но цена на них искусственно поддерживается на сверхвысоком уровне, так же как в конце 80-х -- начале 90-х годов искусственно завышалась цена на автомобили отечественного производства. Тогда, помнится, "Жигули" можно было купить в свободной продаже лишь за двойную-тройную стоимость. На этом, как известно, сделали свои первые капиталы многие наши видные олигархи.
Рынок недвижимости более консервативен и замкнут. Как говорит один мой знакомый архитектор, дом нельзя привести из-за границы, как подержанный "мерседес". Поэтому, по-видимому, цена на советские блочные дома не упадет столь же катастрофически быстро, как цена на "Жигули". Но бесконечно поддерживать рынок в таком состоянии невозможно. Рано или поздно цены нормализуются.
Тогда и рынок аренды придет в более цивилизованное состояние. Индивидуальные покупатели начнут вкладывать деньги в качественное городское и особенно загородное жилье. А массовая "советская" недвижимость, возможно, будет выкуплена городскими властями и аккредитованными при них компаниями за половину нынешней стоимости и после реконструкции превращена в доходные дома. Хотя, разумеется, это -- только один из вероятных сценариев...

Дмитрий Другов


Распределение стоимости найма по районам Москвы (на 1 декабря 2002 г.), в долл. США 
Квартира СЗАО ЗАО ЮЗАО САО ЦАО ЮАО СВАО ВАО ЮВАО
min-max min-max min-max min-max min-max min-max min-max min-max min-max
1-комн. 300-500 300-2200 270-1000 300-5000 350-2300 250-900 300-1000 300-1000 270-800
2-комн. 350-7500 350-4000 350-4000 350-4500 400-6000 300-1800 350-2000 350-1500 300-1500
3-комн. 450-1800 500-7000 450-3900 400-5000 500-10000 400-2500 450-2000 400-1600 400-1800
4-комн.и более 500-12000 600-15000 500-8000 550-5000 700-22000 600-5000 1000-6000 800-10000 600-3200
Источник: аналитическая служба агентства «Миэль».


Изменение средней стоимости найма 1-, 2-, 3-комнатных квартир в зависимости от района г. Москвы в октябре-ноябре 2002 г.
Округ 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные
октябрь ноябрь октябрь ноябрь октябрь ноябрь
ЦАО 480 465 590 580 720 735
САО 335 330 455 450 555 550
СВАО 330 340 455 420 550 530
ВАО 305 320 400 420 555 495
ЮВАО 300 315 420 415 490 495
ЮАО 325 310 430 425 540 500
ЮЗАО 340 330 460 450 520 485
ЗАО 400 390 515 530 640 670
СЗАО 320 330 430 455 480 535
Источник: аналитическая служба агентства "Миэль".

[вернуться к оглавлению]     [обсудить статью на форуме]     [следующая статья]
Журнал уже в продаже

Письма читателей

СОБЫТИЕ

Труд освящается верой
Новый курс?
"Брат" Путина снова в беде

ГОСУДАРСТВО

ОБЗОР ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ПОЛИТИКИ
Лишь бы не было инфляции
Россия вступает в новый год с до боли знакомым набором проблем -- засильем чиновников, неподъемным налоговым бременем и необходимостью реформирования естественных монополий

ИНТЕРЕСЫ
Как нам обустроить Чечню
Будущее республики глазами русского уроженца Грозного

ИДЕОЛОГИЯ
Отчуждение от истории
Разорвав связь со своим прошлым, страна лишается важнейшей опоры и теряет шансы сохраниться как государство


ТЕМА НОМЕРА: СВЯЗЬ

Экономический позитив
Телекоммуникации России: когда проблемы не препятствуют успеху

Структура собственности рынка коммуникаций
Мобилизуя все силы
Конкуренция на рынке сотовой связи вступила в решающую фазу

Опасности переходного возраста
Реформа "Связьинвеста": потенциал огромен, но успех неочевиден

Сеть как бизнес
Тенденции и перспективы развития рынка интернет-доступа

Знакомьтесь: "альтернативщики"
Обзор негосударственных операторов фиксированной связи

Диктатура необходимости
Новые коммуникационные технологии и бизнес


ХОЗЯЙСТВО

МАКРОЭКОНОМИКА
Даешь кредиты!
Активная кредитная политика должна стать реальным инструментом осуществления "амбициозного" роста экономики

РЫНКИ
Лекарство от лихорадки
Неустойчивость фармацевтического рынка подталкивает компании к консолидации

ОТРАСЛИ
Восточная стратегия русских атомщиков
Реализовав "среднеазиатский проект", Россия получит хороший шанс вернуть былое влияние в этом регионе

ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
CopyRIGHT или CopyLEFT?
Сегодня целый ряд продуктов, обладающих определенной ценностью, не имеет, по сути, материального выражения

ТРАДИЦИИ
"Вонючая черная жижа"
Очерки истории отечественной нефтяной промышленности

РЕГИОНАЛЬНАЯ БИЗНЕС-ХРОНИКА
Губернские новости
ДЕЛОВАЯ КУХНЯ
Палочка-"выручалочка"
IAS: искусство иллюзии. Статья шестая

НАЛОГИ
Черная дыра
Офшорная зона в Угличе принесла доход местным властям и печаль правоохранительным органам

ТАМОЖНЯ
Диагноз: МДП
К чему приведет конфликт между ГТК РФ и Международным союзом автомобильного транспорта

АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РОССИЙСКИХ РЫНКОВ
Россию переоценили
АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ МИРОВЫХ РЫНКОВ
Началось?

ПОЛИТИКА

КОНФЛИКТ МЕСЯЦА
Тропа войны
Охота за скальпом Саддама Хусейна продолжится в новом году

ПЕРСОНАЛИИ
Свежая кровь
Виктор Янукович: "украинский Путин" или "украинский Степашин"?

Кто есть Ху?
Генсек КПК Ху Цзиньтао продолжит дело "собирателей китайских земель"

Перемены в "тропической России"
Новый президент Бразилии не похож на своих предшественников

КНИГИ
Силовой пиар
Книгу "PR специального назначения" написали генерал-майор ФСБ Александр Михайлов и бывший оператор CNN Юрий Романов

Взгляд на "мир после 11 сентября"
Вышла в свет новая книга Евгения Примакова

РЕПЛИКА
На свою голову
Тяжело понять загадочную датскую душу!


БЕЗОПАСНОСТЬ

СПЕЦОПЕРАЦИИ
Катится, катится …ядерный фугас
15 лет назад диверсанты ГРУ установили в США три атомные мины

НАЕМНИКИ
Есть такая профессия -- защищать чужую родину
В истории наемничества, насчитывающей не одну тысячу лет, наметился крутой поворот


ЧЕЛОВЕК

ДЕЛО
Неугомонные братья Зайцевы
Сергей и Александр преображают родной Карельский край, а Олег за них молится

СПОРТ
"Мужчин должны воспитывать мужчины"
Считает президент Российской национальной федерации карате-киокушинкай Александр Ипатов

ЖИЛЬЕ
Дом, который построил ЖЭК
Ситуация на рынке недвижимости

ДИАСПОРА
Ее любили и цари, и большевики
Русские в Финляндии

ОБРАЗОВАНИЕ
Затянувшаяся дискуссия
Православие и образование: время конкретных дел

СЕМЬЯ
Маленький принц
Хорошо ли быть единственным ребенком в семье

ЗДОРОВЬЕ
Пилюли счастья
Биодобавки: метод лечения, мода или культ?

КУЛЬТУРА
Арт-Манеж: "искатели" и "угодники"
Концептуализм проигрывает, реализм -- побеждает

"Князь Владимир" придет к нашим детям
Новый мультфильм станет визитной карточкой возрождающейся российской анимации

ТЕХНОЛОГИИ
Двадцать пятый кадр
О современных технологиях скрытого воздействия на сознание и подсознание телезрителей рассказывает ученый Светлана Немцова

РОССИЯ В ФОТОГРАФИЯХ
С Рождеством Христовым!
МЕСЯЦЕСЛОВ
Календарь: январь

 
При перепечатке и цитировании материалов - ссылка на "РП" обязательна   © "РП" 2001 - 2005
webmaster

Сайт РПМонитор
РПМонитор - ежедневный аналитический интернет-журнал